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管理会社について

１　管理組合の運営
（７）管理会社について

Ｑ１

　管理会社に委託する際の基本的な考え方はどういうことですか。

Ａ１

　管理業務の委託は「サービス」の購入と考えるべきです。
　管理組合が管理会社に業務を委託する目的は、時間的経済的な負担も考慮した上で、管理会社の専門能力を発揮したサービスを受けて組合員が直接行うよりも効率の良い管理を実現することにあります。
　契約の形としては管理組合が管理会社に委託するわけですが、実際には理事会が執行機関ですので、理事会が窓口となります。理事会は、管理委託契約に基づいて行われる管理業務について組合員に対し責任を持ちますから、理事会が良く機能するような管理会社を活用すべきです。
　管理委託には、（ア）一括委託方式（全面委託）と（イ）個別委託方式（部分委託）があります。
　一括委託方式は委託窓口が一つの管理会社ですから、管理全般に関してまとめて対応することになります。

Ｑ２

　管理委託契約書に管理員の業務内容や管理費の督促業務が明記されていないようですがどう対処すればよいですか。

Ａ２

　詳しい業務内容を知るためには<仕様書>が必要です。確かに、仕様書がないために思わぬ誤解が生じる可能性がありますので、管理会社ときちんと話し合い、仕様書を作成しましょう。
　委託契約書は管理会社との一括委託契約の場合であっても個別委託であっても、基本的には次のような内容について具体的に定めることが望ましいやりかたです。
　（ア）事務管理業務
　（イ）管理員業務
　（ウ）清掃業務
　（エ）建物・設備管理業務
　なお、平成１５年に「マンション標準管理委託契約書」外部サイトへのリンク

（昭和５７年「中高層共同住宅標準管理委託契約書」の改訂版）が出されています。

Ｑ３

　良い管理会社を選択するにはどのようなことを配慮すればよいですか。

Ａ３

　まず、きちんとした仕様書を備えた管理業務委託契約を締結することが基本ですが、管理組合側からの質問・疑問あるいは相談に対して十分な対応力があること、また、管理資料の作成についても求められるスピードと正確さに十分対応できることが目安になります。
　さらには、休日や夜間に緊急事故が発生する場合もありますので、２４時間の緊急事故処理体制を備えていることも必要です。
　また、平成１２年１２月に制定された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、管理会社は登録制になり、法令違反行為に対する罰則も伴うこととなりました。

Ｑ４

管理会社との契約を解除したいのですがどのようにすればよいですか。

Ａ４

　委託契約書には契約の期間が定められており、通常では１～２年毎に契約の更新を行うことになっています。また、契約の解除条項の条文も明記されているはずですので、それに従って行うことが基本です。
　管理会社を変更しようとする場合には、なぜ変更する必要があるのか理由を明確にすることが肝要です。特に中途解約する場合には、よほど変更理由が明確でない限りは難しく、逆に管理会社から中途解約の損害賠償金を請求される場合があるので注意してください。
　なお、管理会社の変更や委託契約の解除は通常、総会の普通決議事項です。ただし、管理規約によっては特別決議事項となっている場合もありますので、自分のマンションの規約を確認して対処してください。

お問い合わせ

住宅課
〒 630-8501 奈良市登大路町30

お問い合わせフォームはこちら外部サイトへのリンク

総務管理係 TEL ： 0742-27-7539
住まい企画係 TEL ： 0742-27-7540
住まい支援係 TEL ： 0742-27-7544

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