３ 建物・施設の維持管理
（５）大規模改修工事の施工について
| Ｑ１ |
工事会社の選定と決定方法はどのように進めますか。 |
| Ａ１ |
修繕工事会社の選定方法には、主に（ア）特命随意契約、（イ）見積り合わせ、（ウ）指名競争入札の３つの方法があります。
どの方法をとるとしても、選考方法をオープンにして、選考過程に疑問をもたれないようにすることが肝要です。
（ア）特命随意契約
信頼のおける施工会社に一括して責任施工させるもので、劣化診断や資金計画のアドバイスを含むこともあります。
（イ）見積り合わせ
工事内容の検討、ヒヤリング等を行ないながら最も適当と考えられる施工会社を選考するものです。
（ウ）指名競争入札
数社の希望又は指名業者に対して、修繕設計図書を提示し、さらに現場説明及びその質疑応答も入札条件として入札を行うものです。 |
| Ｑ２ |
工事発注はどのようにして進めるのですか。 |
| Ａ２ |
工事の発注方式には、分離発注方式と一括発注方式があります。
分離発注方式は、それぞれの工種（外壁補修及び塗装・屋根防水・バルコニー防水等）を専門分野の業者に行わせるものであり、一括発注方式は、各種の工事を一括して総合建設業者（ゼネコン等）に行わせるものです。
いずれにしても、工事請負契約書に管理組合と業者の双方か記名押印することによって契約が成立することになります。また、工事監理については専門会社（設計事務所等）に委託することが望ましいといえます。 |
| Ｑ３ |
工事の着手前及び工事中に注意することは何ですか。 |
| Ａ３ |
施工計画書をまず提示してもらいます。
施工計画書は施工会社が工事をどう具体的に進めていくのかを検討して自らその内容を確認するために作成するものです。
そして、それを発注者である管理組合に提示し、その承認を得ることになります。
また、工事説明会は外部向け、内部向けの２種類について開催する必要があります。
さらに、出来るだけタイムリーにきめ細かく、工事の進行状況を組合員等に知らせるよう、広報活動に留意する必要があります。
掲示板やエントランスの目立つ所に工程表を張り出すのはもちろん、エアコン室外機の撤去など、各戸に関係する内容の場合は、個別にチラシを配布する等、様々な方法で周知徹底を図る必要があります。 |
| Ｑ４ |
工事終了及び完了後はどんなことに注意すればよいですか。 |
| Ａ４ |
修繕工事が予定通り終わった場合、その終了を管理組合として正式に確認した上で、工事の終了日を組合員等の全員に通知することが必要です。
これは、各住戸毎に売買が行われる場合に、工事に関係したトラブルが当事者間で起こるのを防ぐことにもなります。
また、「工事完了報告会」は、工事完了までの経過・決算、瑕疵処理の方法等について組合員への報告・説明を行うもので、ぜひ開催したいものです。
その他にも、工事によっては保証書（防水等）の受領も忘れずに行うことが必要です。 |